Если вы планируете заключить сделку по аренде коммерческого помещения (договор аренды) или сделку по аренде жилого помещения (найм), то эта статья – для вас.
Для начала, следует разграничить правовые основы значений договоров аренды и найма, поскольку между этими видами договоров имеются существенные различия.
Если вы сдаете или берете в аренду жилое помещение – необходимо заключить договор найма.
Если вы сдаете или берете в аренду нежилой объект недвижимости: коммерческое помещение (например, под магазин или офис), здание или земельный участок – необходимо заключить договор аренды. Также следует учитывать, что договор аренды заключается в отношении жилого помещения в том случае, если одной из сторон по договору будет являться юридическое лицо (например, организация арендует жилое помещение для проживания сотрудников).
Договор найма не подлежит государственной регистрации в Управлении государственной регистрации кадастра и картографии, вне зависимости от того, на какой срок он был заключен (бессрочный найм в том числе). Однако государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности правообладателя в случае, если договор найма заключен на срок более одного года. Многие граждане пренебрегают этим правилом, что затрудняет установление факта заключенных договоров найма в отношении жилого помещения.
Наиболее распространенным вариантом сдачи жилья в аренду является оформление договора найма помещения на краткосрочный период – до одного года, с возможностью его дальнейшей пролонгации. Ограничение (обременение) права собственности правообладателя по такому договору не подлежит обязательной регистрации в Росреестре, соответственно, сведения о нем не передаются в налоговую службу.
Договор аренды подлежит обязательной регистрации, если он заключен на срок от 1 года (включительно). Следует учитывать тот факт, что несоблюдение условия об обязательной государственной регистрации договора может повлечь признание такого договора незаключенным (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).
Законодатель предусмотрел автоматическую пролонгацию договора найма, срок которого не урегулирован сторонами, на 5 лет с даты подписания такого договора найма. Ввиду этого, нужно внимательно относиться даже к самым мельчайшим деталям договора найма. Наймодатель (при допущении подобной оплошности) не сможет на протяжении 5 лет выселить таких «временных» жильцов.
В случае, если у вас родилась мысль запретить в таком договоре автоматическую пролонгацию, прописав соответствующий пункт, то здесь позиция судов спорная: добрая часть судебного аппарата опирается на императив нормы статьи 683 ГК РФ, не предусматривающий такой возможности для сторон договорных правоотношений.
Что касательно договора аренды: при отсутствии срока в договоре, он считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). В этом случае все существенно проще: каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую о наступлении такого события за 1 месяц. Но, здесь, как и в другом законе, имеется лазейка: «Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному».
Ограничение договоров аренды предельными сроками обусловлено стремлением законодателя предотвратить прикрытие отчуждения имущества его арендой и дать сторонам возможность время от времени корректировать условия аренды в соответствии с меняющейся экономической ситуацией. Так, например, предельные сроки аренды установлены для аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В связи со сроками договоров аренды достаточно часто возникают казусы при подписании договора субаренды. Существенной и достаточно распространенной ошибкой считается заключение договора субаренды на более продолжительный период времени, когда как правоотношения основного Арендодателя (собственника) и арендатора (выступающего субарендодателем в правовом регулировании договора субаренды) заканчиваются гораздо раньше. На самом деле, договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Правила о сроках, установленные в действующем законодательстве РФ, нарушать не следует. Поскольку это может повлечь как всевозможные споры, так и недействительность договора.
На действительность договора влияют существенные условия, которые закреплены за каждым видом договорных обязательств. В связи с этим, в договорах найма и аренды должны обязательно присутствовать следующие условия:
- Стороны договора. Корректность и полнота всех данных физических и юридических лиц, позволяющих идентифицировать каждого из них, вплоть до места их регистрации и преимущественного нахождения.
- Предмет объекта. В него входит наименование объекта, а именно: регион, улица, номер дома, номер квартиры или офиса. Необходимо включать в предмет площадь недвижимого имущества и кадастровый номер, который на сегодняшний день всегда отражен в сведениях онлайн на сайте Росреестра.
- Срок начала и окончания действия договора.
- Плата, которая будет взиматься собственником недвижимости с арендатора/нанимателя за пользование и проживание. Она должна быть фиксированной (никакого %-ного соотношения от каких-либо показателей экономических единиц), но может подлежать изменению, но не чаще 1 раза в год (ст. 614 ГК РФ), при отсутствии фактора внезапности (обязательно заблаговременное уведомление, не позднее чем за 1 месяц до предполагаемой даты изменения цены договора). Надо иметь в виду, что условие о возможном изменении цены арендной платы может быт изменено по договоренности сторон, например, арендодатель может предусмотреть изменение арендной платы чаще, чем один раз в год, если это условие будет закреплено в договоре.
Учитывая все юридические тонкости при заключении договора найма/аренды, вы страхуете себя всевозможных рисков и дальнейших судебных разбирательств, в том числе от признания договоров найма/аренды недействительными, что позволит вам сэкономить ваше время и деньги. Поскольку нюансов аренды/найма недвижимого имущества очень много, в данной статье не представляется возможным осветить всю полезную информацию по сделкам аренды/найма, в следующих статьях мы рассмотрим другие подводные камни при заключении указанных видов договоров.