Вот уже более 4 лет назад, начиная с 1 октября 2015 года, принят закон, позволяющий физическим лицам осуществить процедуру банкротства в отношении самого себя, в результате которой гражданин сможет списать все свои долги и начать жизнь «с чистого листа».
В настоящее время процедура банкротства физических лиц становится все более популярной, услуги по юридическому сопровождению процедуры банкротства все более активно пользуются спросом и граждане нередко выбирают этот путь для освобождения от кабальных платежей по кредитной неподъемной ноше ли от других финансовых обременений, ставших для гражданина неподъемными: получить задолженность не так сложно, а вот расплатиться бывает намного труднее, никто не хочет всю жизнь «тянуть лямку» выплаты долгов по обязательствам.
На практике часто возникает вопрос: есть ли риски в приобретении имущества у гражданина, имеющего задолженности перед банком или службой судебных приставов? Можно ли приобретать объект недвижимости у гражданина, находящегося в тяжелом финансовом положении или уже в предбанкротном состоянии?
Осторожный юрист всегда скажет нет, рисковать не стоит. Однако не всегда надо категорично отвечать на данный вопрос, не разобравшись досконально в ситуации: должник должнику - рознь.
Чтобы должник был признан банкротом, ему необходимо накопить задолженность размером не менее 500 тысяч рублей и доказать в суде невозможность погашения указанной задолженности в течение 3 и более месяцев. Требования не сложны, необходимо наличие хотя бы одного из следующих обстоятельств:
- должник перестал рассчитываться с кредиторами;
- свыше 10% кредитных обязательств должником не исполнены на протяжении более 1 месяца;
- долг гражданина выше, чем стоимость имущества, которое у него имеется,
- а также имеется постановление о прекращении исполнительного производства вследствие отсутствия у человека имущества, которое можно арестовать.
На сегодняшний день в данную категорию может попасть практически любой гражданин, лишившийся постоянного дохода и имеющий обязательства по выплате ипотечного или потребительского кредита, не желающий или не имеющий возможности возвращать долги.
В чем же заключаются риски приобретения объекта недвижимости у лица из категории риска банкротства?
Многие должники, заранее догадываясь о том, что их имущество будет включено в конкурсную массу, умышленно продают или дарят его своим родственникам, надеясь в последующем вернуть его обратно. Именно для того, чтобы избежать подобных случаев, законодатель ввел институт оспаривания сделок – признание их недействительными через суд. Итак, согласно ФЗ «О банкротстве», к сделкам признанным недействительным относятся – подозрительные сделки и сделки с предпочтительностью.
Подозрительная сделка - это сделка, которая совершена в течение 1 года до принятия заявления о признании гражданина банкротом, в случае, когда цена объекта существенно занижена. Так, должник продал квартиру за 8 месяцев до начала процедуры банкротства. Сумма сделки составила 500 000 рублей. Однако, при проведении процедуры банкротства, данная сделка была оспорена и аннулирована судом по причине того, что рыночная стоимость имущества составляла около 1 500 000 рублей. Также к подозрительным относится сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, сделка содержит такие признаки, как:
-безвозмездный характер сделки,
-сделка совершена в отношении заинтересованного лица,
-после сделки должник не передал имущество и продолжал им пользоваться.
Такая сделка оспаривается, если она совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия заявления о признании банкротом.
Немаловажный момент – другая сторона при этом должна быть признана заинтересованным лицом либо знать о неплатежеспособности и недостаточности имущества.
Судебная практика показывает, что особое внимание суды обращают на дарение. Так, должник подарил своему несовершеннолетнему сыну земельный участок за год до банкротства, надеясь на то, что у несовершеннолетнего имущество отнять не должны. Однако суд решил иначе, поскольку, во-первых, эта сделка была совершена безвозмездно, а, во-вторых, в отношении заинтересованного лица.
Сделка, совершенная с предпочтением – это сделка, которая привела или может привести к тому, что отдельному кредитору оказано или может быть оказано большее предпочтение, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии Законом о банкротстве. Например, должник передает квартиру в счет оплаты долга лишь одному кредитору, а остальные остаются ни с чем.
Итак, если собственник квартиры является банкротом, а в отношении него имеются имущественные иски или ведётся исполнительное производство, то продажу им квартиры с большой вероятностью смогут оспорить кредиторы. В этом случае квартира вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за квартиру. Причём, если человек на момент продажи жилья не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, кредиторы могут доказать в суде, что продажа была проведена чтобы вывести имущество должника, и такая сделка будет признана недействительной. Отметим, что оспариванию подлежат не только сделки, совершенные самим должником, а также и сделки его супруга, совершенные с имуществом, которое может быть признано совместно нажитым. Так, например, заключенный перед началом процедуры банкротства брачный договор может быть оспорен и аннулирован как нарушающий права кредиторов банкрота.
Не все сделки при банкротстве подлежать оспариванию, например, не может быть оспорена сделка должника по продаже единственного жилья, сделка, совершенная до возникновения кредитного обязательства, повлекшего банкротство, а также иные сделки, в которых отсутствуют признаки оспоримости. К сожалению, невозможно предугадать и быть на 100% уверенными, что продавец будет исправно платить кредиты, и что его финансовое положение стабильно, а законодательство исправно защищает интересы обманутых кредиторов, лишившихся возможности возмещения долга из-за отчуждения недвижимости должником, делая практически любую сделку должника оспоримой. Кроме того, сложно установить наличие задолженности по кредитам у продавца, если на момент сделки он исправно оплачивает кредиты и дело не дошло до судов и судебных приставов, тем более что кредитная история продавца является конфиденциальной. Поэтому, при решении вопроса о приобретении недвижимого имущества, необходимо обращаться к опытным специалистам по недвижимости заручаться правовой поддержкой юристов, которые сориентируют в технике безопасного проведения сделок, подскажут как подстраховаться наперёд от признания сделки недействительной в связи с наступившим банкротством продавца, как впоследствии доказать то, что сделка была совершена законно и не потерять право собственности на квартиру добросовестному покупателю.
Немаловажным в степени безопасности сделки является тот фактор, приобретаете ли вы недвижимость через крупное агентство с системой юридических гарантий (страхование, юридическое сопровождение) или самостоятельно, на свой страх и риск. Бесспорно, предпочтительнее выбрать первый вариант, обратившись к специалистам.