После почти полугодового роста ставки по ипотеке в середине лета резко пошли вниз. Тем не менее для рынка в 2019 году в целом были характерны более высокие ставки, чем годом ранее, но они не привели к существенному ослаблению спроса на ипотеку. Объем ипотечных кредитов за десять месяцев 2019 года в стоимостном выражении вырос на 4%.
Наблюдаемое сегодня снижение ипотечных ставок —долгосрочная тенденция, которая затронет весь следующий год. Ипотечные ставки очень живо реагируют на устойчивое смягчение денежно-кредитной политики Банка России в ответ на замедление инфляции. До конца 2019 года не исключено еще одно снижение ключевой ставки, впрочем, на этот раз оно вряд ли превысит 0,25 процентного пункта. В следующем году мы ожидаем сохранения инфляции ниже целевого для Банка России уровня (4%), что будет означать возможность дополнительного снижения ключевой ставки до 5,5—6%.
По мнению экспертов рынка ипотечных продуктов, средние ставки по ипотечным кредитам по итогам декабря вполне могут опуститься до 9,2—9,3% — минимума за всю историю российского ипотечного рынка. Но даже это не предел. В отсутствие внешних шоков и макроэкономических потрясений (они маловероятны, но их нельзя исключать полностью) уже в первой половине следующего года средние ставки опустятся ниже 9%, а по итогам года достигнут 8,5% (подразумевается именно среднюю ставку, которая будет доступна массовому заемщику).
При этом на рынке будут предложения как выше, так и ниже 8,5%. Впрочем, кредиты со ставкой 8% и меньше будут доступны ограниченному кругу заемщиков. Прежде всего, действующим клиентам, получающим зарплату на карту банка, а также заемщикам, обладающим значительным первоначальным взносом либо приобретающим недвижимость у аккредитованного банком застройщика.
Однако не стоит забывать, что у семей с детьми уже сегодня есть возможность получить ипотечный кредит по ставке существенно ниже рыночной. Так, госпрограмма «Семейная ипотека» предусматривает льготную ставку (от 4,5%) на весь срок кредита при рождении у заемщика в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года второго или последующего ребенка. А число банков, работающих по данной программе, постоянно растет. Правда, программа пока не распространяется на вторичный рынок жилья: готовое жилье купить можно, но только напрямую у застройщика. Однако не исключено, что уже в ближайшее время данное ограничение может быть снято — в настоящее время правительство прорабатывает вопрос о соответствующем смягчении условий льготной ипотеки.
Декабрь 2019, 2020 год дадут действующим ипотечным заемщикам хорошую возможность рефинансироваться по привлекательной ставке. Особенно актуальным это будет для тех, кто взял кредит в 2016—2017 годах при ставках выше 11%. Разница в 2 п. п. и выше — тот уровень, при котором рефинансирование ипотеки становится экономически целесообразным. С учетом срочности ипотечного кредита итоговый размер экономии на переплате может быть весьма значительным, конечно, при условии безупречной платежной дисциплины в прошлом.
Не остались без внимания и семьи, в которых в 2019 году появился третий (последующий ребенок). Для них появилась возможность оптимизации действующего ипотечного кредита с помощью субсидии в размере 450 тысяч рублей, которую возможно направить в досрочное гашение ипотечного кредита.
С января 2020 года планируется индексация материнского капитала на 3,8%. Государственная программа поддержки семей с детьми за счет материнского капитала действует в России с 2007 года. До 2016 года материнский капитал ежегодно индексировали с учетом инфляции. По действующему законодательству, сертификат выдают при рождении второго или последующих детей.