Выбор между вторичным рынком и покупкой жилья в новостройке – это первый важнейший шаг, который надо сделать каждому, кто планирует приобретение недвижимости.
Простого сравнительного анализа цен недостаточно, важно учесть многие нюансы, которые потенциальный покупатель, не сталкивавшийся в жизни с тематикой приобретения жилья, может просто оставить без внимания.
В настоящей статье мы поговорим об одном из факторов, который становится причиной отказа от покупки новостройки многими заёмщиками. Будущие собственники жилья осознают, что в новой квартире приятнее проживать. Новое жилье абсолютно свободно от претензий бывших жильцов. Срок эксплуатации такого жилья будет несоизмеримо выше, да и планировка гораздо современнее. Инфраструктура в районах новостроек, обычно достаточно развита, уровень отделки и современность материалов радует глаз. Сама сделка включает меньше расходов и не требует таких временных затрат как сделки со вторичной недвижимостью.
Однако, большинству покупателей попросту негде жить, пока дом не введен в эксплуатацию. Представьте ситуацию, когда заемщик приобретает жилье в новостройке в ипотеку и до момента постройки квартиры снимает жилье, естественно возникает серьезная нагрузка на семейный бюджет, так как у него возникли обязательства перед банком в виде обязательных платежей по ипотеке, а также он вносит платежи за арендованное жилье.
Если клиент является собственником готового жилья и улучшает свои жилищные условия, он конечно может и дальше проживать в своей квартире, приобрести новостройку и продавать только после сдачи дома. Однако, при покупке новостройки наличие первоначального взноса является обязательным условием, да и платеж по ипотеке практически со всей стоимости приобретаемой квартиры будет высоким.
В настоящее время многие застройщики предлагают программы рассрочки, зачета вторичным жильем, однако и они не всегда являются оптимальным решением для покупателя. Рассрочки обычно предусмотрены до окончания срока ввода в эксплуатацию, на практике примерно 2 года, а по программам trade-in жилье собственника выкупается с существенным дисконтом.
В настоящее время в банках разработаны программы, которые позволяют:
- Воспользоваться отсрочкой платежа и первые 2 года пользования кредитом выплачивать только ½ ежемесячного платежа. Либо оформить ипотеку в рассрочку при которой банк выдает кредит траншами. Такие программы подходят тем покупателям, которые проживают в арендованном жилье до момента сдачи дома;
- Оставить в залог банку свою квартиру, получить потребительский кредит на первоначальный взнос для покупки новостройки, параллельно оформить ипотечный кредит. Продолжать проживать в своей квартире и до сдачи нового жилья выплачивать только ипотеку, а потребительский кредит и проценты по нему выплатить банку после продажи вторичного жилья;
- Воспользоваться субсидированной (детской) ипотекой. Это программа для семей, в которых с 01.01.2018 по 31.12.2022 рождается второй и последующий ребенок. Процентные ставки на рынке ипотечного кредитования по данной программе от 4,65%, тогда как по обычной ипотеке в среднем 9,5%. Представим, что клиент покупает новостройку по программе детская ипотека, оформляет кредит на 2 млн, на 20 лет. Ежемесячный платеж по ипотеке составит 13200 рублей, переплата за весь срок пользования кредитом 1 168 000 рублей. Если же клиент приобретает квартиру в ипотеку по ставке 9,5%, то переплата по кредиту за 20 лет составит 2 475 000. Видим, что экономия за весь срок составила 1 307 000 рублей.
- Оформить ипотеку по программе с дисконтом от застройщика;
- Рефинансировать действующий ипотечный кредит по программе «детская ипотека»;
- Направить в досрочное гашение материнский капитал, субсидию при рождении третьего и последующего ребенка с 01.01.2019 г.