С какой стоимости считается налог при дарении между не близкими родственниками?
Близкие родственники (дети, родители, братья, сестры, бабушки, дедушки, внуки, супруги) освобождены от налога при получении недвижимости в дар (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
Но если, скажем, тетя подарила племяннице квартиру, то племянница получает доход, за который должна заплатить налог (так как к близким родственникам тети, дяди, племянники, племянницы не относятся). Возникает вопрос: с какой стоимости дара надо брать налог: с кадастровой стоимости квартира или той, которая определена по соглашению сторон в договоре дарения?
Доход при дарении будет считаться только по кадастровой стоимости объекта.
Изменение минимальных сроков владения
Внесены изменения в ст. 217.1 НК РФ, которой установлены минимальные сроки владения недвижимостью на праве собственности, дающие право на полное освобождение дохода при продаже от НДФЛ. По общему правилу такой срок составляет пять лет. Однако в некоторых случаях — таких, как в отношении недвижимости, полученной налогоплательщиком по наследству или дарению от близкого родственника или члена одной семьи, в порядке приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением, он составляет три года.
С нового года законодатели расширили перечень, уменьшив до трех лет этот срок и для тех, кто продает единственное в собственности жилье. Теперь им не надо ждать пять лет, чтобы продать квартиру и не платить налог на доход. При этом не будет учитываться жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.
Важно! Действовать данное правило будет с учетом возможной скрытой доли налогоплательщика в общем имуществе супругов на другое жилье, оформленное на супруга (учитывая положения ст. 38 Семейного кодекса РФ).
Продажа после дарения и наследства
Изменения будут внесены в ст. 220 НК РФ.
В случае, если объект недвижимости получен по договору дарения или по наследству и продается ранее, чем через 3 – 5 лет, у одаряемого ранее возникал налог с возможностью учесть вычет размером 1 миллион рублей. Теперь правила меняются.
Разберем вариант, когда даритель — не близкий родственник. С ее кадастровой стоимости получивший подарок заплатит налог в 13%, а после этого решит сразу ее продать. С нового года одаряемый сможет из полученного дохода вычесть стоимость квартиры, с которой был уплачен налог при получении ее в дар.
К примеру, одаряемый получил в подарок квартиру кадастровой стоимостью в 2 млн руб., с этой суммы заплатил налог на доход. А потом продал ее, тоже за 2 млн. В таком случае налогооблагаемая база получится 0 руб.
Второй вариант — если подарок получен от близкого родственника. А значит — никакого налога на доход одаряемый не платил. Какой будет налог на доход при ее продаже?
Например, мать купила квартиру за 3 млн руб. и подарила ее сыну. Продавая жилье, сын теперь сможет взять в зачет своего дохода от ее продажи расходы дарителя (матери) на ее покупку.
Такая же схема с нового года будет применяться и для недвижимости, полученной по наследству.
Налогообложение при использовании материнского капитала
Многие приобретают жилье в ипотеку, а потом гасят материнским капиталом тело кредита и проценты. Чтобы пенсионный фонд разрешил это сделать, с граждан берут обязательство: оформить после того, как ипотека будет прекращена, квартиру в общую долевую собственность всех членов семьи — супругов и детей. Если бы не это, то после выплаты кредита люди могли бы сразу продать квартиру и не платить налог на доход, так как вышел бы минимальный срок владения, освобождающий доход от НДФЛ, о котором было сказано выше. Но при существующих правилах у детей минимальные сроки владения после окончания ипотеки только начинают течь. И если надо эту квартиру продать, то с вырученной за нее суммы, как правило, приходится платить налог. Уменьшить его можно лишь на сумму имущественного налогового вычета в размере их доли от 1 млн руб.
Теперь же, тем, кто использовал материнский капитал, дали возможность уменьшить доход от продажи доли, оформленной таким образом в собственность ребенка, на размер тех расходов, которые понесли родители на ее приобретение. Это значительно уменьшит или совсем исключит НДФЛ при продаже квартиры в таком случае.
Все вышеуказанные изменения будут иметь обратную силу, а значит учитывать их при расчете будущих расходов по налогам необходимо уже сейчас.