В настоящее время поступает множество вопросов от пенсионеров: «А как избежать уплаты налога неработающему уже много лет пенсионеру с продажи квартиры, если планируется в дальнейшем встречная покупка квартиры?». Всё просто! Даже закон нарушать не нужно!
Главные условия:
- Пенсионер не воспользовался правом на возврат имущественного налогового вычета с расходов по покупке жилья до 2014 года, поскольку до 2014 года воспользоваться правом на возврат налога с покупки жилья можно было только один раз в жизни и только с одного объекта недвижимости;
- Продать и купить жилье нужно в одном налоговом периоде и приобрести его нужно на имя пенсионера, а не на его ближайших родственников…
Для того, чтобы не платить налог с продажи жилья, нужно иметь право на получение налогового вычета с расходов на покупку встречного жилья. А как же его получить это право, если пенсионер не платит подоходный налог с дохода — спросите вы? С чего получать возврат?
Да, социальная пенсия - не является доходом, в связи с чем подоходный налог с такой пенсии не уплачивается, НО! при продаже пенсионером квартиры, минимальный срок владения которой не истек, пенсионер обязан уплатить налог с полученного дохода от продажи квартиры. Поскольку возникает обязанность уплаты налога с дохода, соответственно, возникает и право на его возврат! Законом предусмотрена возможность применения взаимозачета требований, если продажа и покупка жилья проведены в одном календарном году (налоговом периоде). Требование налоговой по оплате пенсионером подоходного налога с дохода от продажи жилья можно полностью перекрыть требованием пенсионера по возврату подоходного налога с расходов на приобретение жилья.
Рассмотрим на примере:
Дедушке в 2020 году досталась квартира в наследство от брата. В 2022 году дедушка решил продать данную квартиру и купить квартиру в другом районе города поближе к городскому парку. В январе 2022 года дедушка продал квартиру за 2 500 000 рублей и купил в феврале 2022 года квартиру по стоимости 2 100 000 рублей.
Поскольку минимальный срок владения унаследованной квартирой на момент её продажи не истек (в данном случае - 3 года с момента смерти наследодателя), то у дедушки возникает обязанность уплатить налог с дохода от продажи квартиры.
Расчет налога, подлежащего уплате с дохода от продажи:
1) 2 500 000 - 1 000 000 = 1 500 000, где:
- 2 500 000 - стоимость продаваемой квартиры;
- 1 000 000 рублей - максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилья физическим лицом. Данный вычет можно использовать 1 раз в год. Альтернативой данному вычету (в данном примере мы его не рассматриваем) можно использовать сумму расходов, понесенных наследодателем (братом дедушки) на покупку данной квартиры, если имеются подтверждающие документы: расписки, платежные поручения.
- 1 500 000 - доход пенсионера с продажи квартиры.
2) 1 500 000 х 13% = 195 000 рублей, где:
- 1 500 000 - доход пенсионера с продажи квартиры;
- 13% - процент налога от суммы полученного дохода с продажи квартиры;
- 195 000 - сумма налога, подлежащая уплате.
Дедушка обязан до 30.04.2023 года подать в налоговый орган налоговую декларацию по доходу за 2022 год и до 15.07.2023 года уплатить налог с дохода от продажи квартиры в размере 195 000 рублей.
Поскольку дедушка ни разу в жизни не использовал право на налоговый вычет, то он имеет право требовать возврата подоходного налога за тот налоговый период, в котором были понесены расходы пенсионером на покупку квартиры - за 2022 год.
Расчет налогового вычета, подлежащего возврату с расходов на покупку:
1) 2 000 000 х 13% = 260 000, где:
- 2 000 000 рублей - максимальная сумма расходов на покупку жилья, с которой будет исчисляться налоговый вычет. Поэтому полную стоимость приобретаемой квартиры в размере 2 100 000 мы не может учитывать при расчете,
- 13 % - процент налога от суммы понесенных расходов на покупку квартиры;
- 260 000 - имущественный вычет, подлежащий возврату.
Дедушка имеет право обратиться в 2023 году в налоговый орган и потребовать вернуть имущественный вычет с оплаченных за 2022 год в бюджет государства налогов в размере 260 000 рублей.
Здесь и происходит взаимозачет требований! Требование по возврату имущественного вычета в размере 195 000 рублей засчитывается в счет уплаты налога с дохода от продажи квартиры (для этого в срок до 30.04.2023 года при заполнении налоговой декларации по доходам дедушке нужно указать сведения по обеим сделкам: по продаже и по покупке). А остаток недополученного имущественного вычета с расходов в размере 65 000 рублей (260 000 - 195 000) можно перенести на последующие налоговые периоды, если дедушка в дальнейшем будет уплачивать подоходный налог с доходов (устроится на работу, будет сдавать в аренду жилье и уплачивать налог с дохода и т.п.).
Таким образом, при правильном заполнении налоговой декларации и соблюдении двух вышеназванных главных условий, неработающему длительное время пенсионеру можно не беспокоиться о начислении налога с продажи объекта недвижимости!