5 марта 2018
Намереваясь продать или купить недвижимость, люди нередко понимают, что без консультации опытного риэлтора не обойтись.
Однозначно могу заявить, что выигрывают время и деньги те, кто сразу обращаются за юридической помощью по вопросам оформления недвижимости и не пытаются «изобрести велосипед». Почему? Дело не только в незнании гражданами особенностей некоторых законов, но и в постоянно меняющихся требованиях законодательства, в неожиданных изменениях внутренних правил и регламентов работы госорганов, о которых граждане зачастую вовсе не слышали и не знали. Короткие ролики с новостями законодательства на центральных каналах телевидения от сюрпризов граждан, к сожалению, не спасают. Бывает так, что и сами сотрудники госорганов не готовы к определенным изменениям, что уж говорить о населении.
В период с 2015 года по настоящее время произошло немало новаций в законодательстве и в правоприменительной практике. Незнание законов не освобождает от ответственности – так гласит всем известный правовой принцип. Чтобы не допустить досадной ошибки при оформлении документов, необходимо все время держать «руку на пульсе», общаться и обмениваться опытом с коллегами: юристами, риелторами, нотариусами, адвокатами, принимать участие в семинарах и встречах по правовым вопросам, знакомиться с новостями законодательства из официальных источников, изучать судебную практику.
Несомненно, одно из главных условий актуальности знаний – каждодневная и разнообразная практика по сопровождению сделок с недвижимостью. Из основных изменений законодательства в качестве примера можно привести: изменения в налоговом законодательстве, расширение перечня сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения, изменения требований к кадастровому учету объектов загородной недвижимости, изменения, связанные с долевым строительством объектов недвижимости, изменение форм выписок из Единого реестра недвижимости.
Приведу пример последнего изменения в одной из важнейших областей правоприменительной практики: взаимодействие граждан с органов опеки и попечительства по вопросу отчуждения имущества, принадлежащего несовершеннолетним.
Нужен ли предварительный договор органам опеки?
В начале прошлого года родители несовершеннолетних собственников недвижимого имущества столкнулись с новым требованием органов опеки: представить вместе со стандартным пакетом документов нотариально удостоверенный предварительный договор о продаже недвижимости несовершеннолетнего. Ранее нотариального удостоверения предварительного договора органы опеки не требовали.
Откуда возникло это нововведение? С 29 декабря 2015 года все сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Статья 429 Гражданского кодекса РФ гласит, что предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной договор. Предварительный договор по сделке, требующей нотариального удостоверения, должен быть также заключен в нотариальной форме, иначе он является ничтожным. Это возражений не вызывает.
Но на чем основано требование органов опеки во что бы то ни стало представить предварительный договор? Разве не могут люди продать недвижимость без заключения указанного предварительного договора?
Отвечая на указанный вопрос, специалисты органов опеки ссылались на Административный регламент по предоставлению государственной услуги по выдаче разрешения на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних, утвержденного приказом Министерства социального развития Пермского края от 24 июля 2011 года № СЭД-33-01-02-143 (в редакции приказа от 7 марта 2017 года № СЭД-33-01-03-123), в подпункте «и» пункта 2.6 которого предварительный договор купли-продажи, мены, дарения на отчуждаемое и приобретаемое жилое помещение (земельный участок) значится как документ, представляемый в обязательном порядке гражданами в органы опеки. К слову сказать, в законодательстве других регионов такое требование об обязательном представлении предварительного договора отсутствует.
Правозащитники сразу обратили внимание на несоответствие указанного требования правам граждан, ведь, по сути, имеет место понуждение к заключению предварительного договора, влекущее, помимо всего прочего, немалые дополнительные финансовые расходы граждан. Однако, при решении вопроса о выборе: судебный спор с органами опеки или быстрое совершение сделки, пусть и с дополнительными финансовыми расходами, граждане выбирали второе. Инициативная группа граждан, тем не менее, обратилась в прокуратуру с требованием разобраться в сложившейся ситуации.
В результате, по иску прокурора в интересах неопределенного круга лиц в Пермском краевом суде было рассмотрено дело о признании недействующим подпункта «и» пункта 2.6 вышеуказанного Административного регламента. Решением Пермского краевого суда от 20.10.2017 г. указанный пункт Административного регламента признан недействующим. Апелляционным Определением Верховного суда от 14.02.2018 г. решение Пермского краевого суда оставлено в силе.
Таким образом, с момента вступления в силу вышеуказанного Решения Пермского краевого суда граждане уже могут не представлять в обязательном порядке предварительный договор в органы опеки.
В настоящее время руководство органов опеки нотариально удостоверенный предварительный договор от граждан не требует, поскольку решения суда являются обязательными для исполнения всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ.
Для того, чтобы всегда владеть достоверной информацией в области недвижимости, советую всем гражданам быть внимательными к своим правам, и, не теряя времени, обращаться за юридической консультацией к квалифицированным специалистам в этой сфере
- Кто-то сразу обращается в риэлторское агентство, где есть юридическая служба, по рекомендации или по прошлому опыту успешного сотрудничества, экономя тем самым свои силы и время.
- Кто-то действует на свой страх и риск, методом проб и ошибок, консультируясь по возникающим вопросам со своими знакомыми или с друзьями, или «терроризируя» вопросами специалистов Многофункционального Центра «Мои Документы» или, например, повышают уровень своих знаний путем поиска ответов на вопросы в интернете, в том числе путем чтения различных форумов.
- Кто-то помнит, как продавал или покупал недвижимость год-два, а то и десять лет назад, и полагают поэтому, что знают, как и что нужно делать.
- Есть, к сожалению, и те, кто обращается к юристам уже после того, как понимают, что ситуация зашла в тупик в результате тех или иных своих необдуманных действий.
Однозначно могу заявить, что выигрывают время и деньги те, кто сразу обращаются за юридической помощью по вопросам оформления недвижимости и не пытаются «изобрести велосипед». Почему? Дело не только в незнании гражданами особенностей некоторых законов, но и в постоянно меняющихся требованиях законодательства, в неожиданных изменениях внутренних правил и регламентов работы госорганов, о которых граждане зачастую вовсе не слышали и не знали. Короткие ролики с новостями законодательства на центральных каналах телевидения от сюрпризов граждан, к сожалению, не спасают. Бывает так, что и сами сотрудники госорганов не готовы к определенным изменениям, что уж говорить о населении.
В период с 2015 года по настоящее время произошло немало новаций в законодательстве и в правоприменительной практике. Незнание законов не освобождает от ответственности – так гласит всем известный правовой принцип. Чтобы не допустить досадной ошибки при оформлении документов, необходимо все время держать «руку на пульсе», общаться и обмениваться опытом с коллегами: юристами, риелторами, нотариусами, адвокатами, принимать участие в семинарах и встречах по правовым вопросам, знакомиться с новостями законодательства из официальных источников, изучать судебную практику.
Несомненно, одно из главных условий актуальности знаний – каждодневная и разнообразная практика по сопровождению сделок с недвижимостью. Из основных изменений законодательства в качестве примера можно привести: изменения в налоговом законодательстве, расширение перечня сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения, изменения требований к кадастровому учету объектов загородной недвижимости, изменения, связанные с долевым строительством объектов недвижимости, изменение форм выписок из Единого реестра недвижимости.
Приведу пример последнего изменения в одной из важнейших областей правоприменительной практики: взаимодействие граждан с органов опеки и попечительства по вопросу отчуждения имущества, принадлежащего несовершеннолетним.
Нужен ли предварительный договор органам опеки?
В начале прошлого года родители несовершеннолетних собственников недвижимого имущества столкнулись с новым требованием органов опеки: представить вместе со стандартным пакетом документов нотариально удостоверенный предварительный договор о продаже недвижимости несовершеннолетнего. Ранее нотариального удостоверения предварительного договора органы опеки не требовали.
Откуда возникло это нововведение? С 29 декабря 2015 года все сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Статья 429 Гражданского кодекса РФ гласит, что предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной договор. Предварительный договор по сделке, требующей нотариального удостоверения, должен быть также заключен в нотариальной форме, иначе он является ничтожным. Это возражений не вызывает.
Но на чем основано требование органов опеки во что бы то ни стало представить предварительный договор? Разве не могут люди продать недвижимость без заключения указанного предварительного договора?
Отвечая на указанный вопрос, специалисты органов опеки ссылались на Административный регламент по предоставлению государственной услуги по выдаче разрешения на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних, утвержденного приказом Министерства социального развития Пермского края от 24 июля 2011 года № СЭД-33-01-02-143 (в редакции приказа от 7 марта 2017 года № СЭД-33-01-03-123), в подпункте «и» пункта 2.6 которого предварительный договор купли-продажи, мены, дарения на отчуждаемое и приобретаемое жилое помещение (земельный участок) значится как документ, представляемый в обязательном порядке гражданами в органы опеки. К слову сказать, в законодательстве других регионов такое требование об обязательном представлении предварительного договора отсутствует.
Правозащитники сразу обратили внимание на несоответствие указанного требования правам граждан, ведь, по сути, имеет место понуждение к заключению предварительного договора, влекущее, помимо всего прочего, немалые дополнительные финансовые расходы граждан. Однако, при решении вопроса о выборе: судебный спор с органами опеки или быстрое совершение сделки, пусть и с дополнительными финансовыми расходами, граждане выбирали второе. Инициативная группа граждан, тем не менее, обратилась в прокуратуру с требованием разобраться в сложившейся ситуации.
В результате, по иску прокурора в интересах неопределенного круга лиц в Пермском краевом суде было рассмотрено дело о признании недействующим подпункта «и» пункта 2.6 вышеуказанного Административного регламента. Решением Пермского краевого суда от 20.10.2017 г. указанный пункт Административного регламента признан недействующим. Апелляционным Определением Верховного суда от 14.02.2018 г. решение Пермского краевого суда оставлено в силе.
Таким образом, с момента вступления в силу вышеуказанного Решения Пермского краевого суда граждане уже могут не представлять в обязательном порядке предварительный договор в органы опеки.
В настоящее время руководство органов опеки нотариально удостоверенный предварительный договор от граждан не требует, поскольку решения суда являются обязательными для исполнения всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ.
Для того, чтобы всегда владеть достоверной информацией в области недвижимости, советую всем гражданам быть внимательными к своим правам, и, не теряя времени, обращаться за юридической консультацией к квалифицированным специалистам в этой сфере