В связи с неблагоприятной экономической обстановкой, возникшей в России в последнее время из-за введения недружественными странами санкций против России, в целях поддержки застройщиков Правительством РФ было вынесено Постановление № 442 от 23 марта 2022 года «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», вступившим в законную силу с 25.03.2022г., которое упростило до 31 декабря 2022 года некоторые особенности передачи объекта долевого строительства (далее - объект) участнику долевого строительства (дольщику).
Указанные в данном постановлении изменения существенно разнятся с положениями основного закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Изменения состоят в следующем:
- Застройщик вправе направлять дольщикам уведомления о завершении строительства многоквартирного дома по электронной почте (если такой адрес указан в ДДУ) в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной подписью уполномоченного лица. В основном законе на застройщике лежит обязанность такого уведомления исключительно посредством почтового отправления с уведомлением о доставке.
- Акт приема-передачи квартиры можно не подписывать только при наличии существенных нарушений требований к качеству квартиры. По основному закону, если дольщиком при приемке квартиры были выявлены какие-либо недостатки, то можно было не подписывать акт приема-передачи, а указать все недостатки в акте осмотра квартиры и потребовать застройщика их устранить в согласованный с застройщиком срок, но не более 45 календарных дней (данный срок указан как максимальный в законе о защите прав потребителей).
Теперь необходимо различать существенные и несущественные недостатки (нарушения требований к качеству квартиры).
При наличии несущественных недостатков акт приема-передачи подписывается в любом случае, но в нем отражаются все несущественные недостатки, которые застройщик должен безвозмездно устранить в течение 60 календарных дней. При наличии разногласий в перечне несущественных недостатков, составляется акт осмотра с обязательным участием специалиста (эксперта) в сфере строительства, требования к которому строго определены в вынесенном постановлении № 442 (далее «специалист»).
При наличии существенных недостатков акт приема-передачи квартиры не подписывается, а пописывается акт осмотра квартиры с указанием всех недостатков с обязательным участием специалиста. При выявлении существенных недостатков, подтвержденных актом осмотра с участием специалиста, дольщик вправе потребовать безвозмездного устранения указанных недостатков в течение 60 календарных дней с момента составления акта осмотра либо предъявить требование к застройщику о расторжении договора и возврате денежных средств, уплаченных по ДДУ.
Главный вопрос в том, что постановлением № 442 не разъяснено что является существенным, а что несущественным нарушением требований к качеству квартиры… По сложившейся практике существенными признаются недостатки, которые делают квартиру непригодной для проживания (неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени). При возникновении разногласий в перечне и оценке существенности выявленных недостатков, данный вопрос должен решить специалист в сфере строительства, обладающий специальными познаниями и необходимой квалификацией, приглашенный для составления акта осмотра. При этом можно пригласить не любого специалиста, а только того, который отвечает следующим требованиям:
- он должен быть включен в Национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в Национальный реестр специалистов в области строительства;
- работать по трудовому договору у ИП или юридического лица — членов соответствующей саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации
В соответствии с постановлением № 442 данный специалист определяется по согласованию с дольщиком (конкретику кем именно назначается кандидатура в постановлении № 442 не указана, поэтому считаю, что кандидатуру может предложить как застройщик, так и дольщик, предоставив застройщику для согласования все необходимые документы, подтверждающие компетенцию специалиста). Дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается дольщиком и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков. Расходы на оплату услуг специалиста несет дольщик, однако, если специалист подтвердит наличие нарушений требований к качеству квартиры согласно акту осмотра, то застройщик обязан возместить понесенные дольщиком расходы на специалиста.
- При уклонении дольщиком в предоставлении застройщику доступа в квартиру для устранения недостатков или для составления акта осмотра, дольщик лишается права обращения в суд с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков либо о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, очень важно иметь документальное подтверждение факта согласования с застройщиком даты осмотра / даты начала работ по устранению недостатков, факта прибытия (либо отсутствия) представителя застройщика в назначенное время и место и т.д., чтобы у застройщика отсутствовала возможность утверждать о непредоставлении дольщиком доступа в квартиру с целью исключения судебных споров с застройщиком.
- Срок для одностороннего подписания застройщиком акта приема-передачи составляет 1 месяц. То есть, если дольщик уклоняется без оснований принимать квартиру (подписывать акт приема-передачи), то застройщик вправе в одностороннем порядке подписать данный акт в течение 1 месяца со дня, предусмотренного ДДУ. В основном законе данный срок составляет 2 месяца.
- Не применяются положения Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» в отношениях между дольщиком и застройщиком, связанных с передачей дольщику квартиры, применяется исключительно положения основного закона о долевом строительстве. При таких обстоятельствах невозможно будет взыскать с застройщика в судебном порядке штрафные санкции за нарушение прав потребителей в связи с нарушение сроков устранения выявленных недостатков при приемке квартиры, срока передачи объекта долевого строительства дольщику и т.д. и компенсировать дольщику моральный вред в связи с нарушением его прав как потребителя
- После получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, по соглашению между застройщиком и дольщиком может быть изменен срок передачи квартиры вне зависимости от срока передачи других квартир в доме без внесения застройщиком изменений в проектную декларацию. В основном законе право об изменении срока передачи квартир предоставлено застройщику только после внесения изменения в проектную декларацию и срок передачи ключей от квартиры дольщикам является единым для всех дольщиков многоквартирного дома.
Кроме того, Постановлением Правительства РФ № 479 от 26 марта 2022 г., вступившим в силу с 29.03.2022г., застройщики освобождены до 31 декабря 2022 года от гражданско-правовой ответственности за нарушение условий ДДУ, а именно:
- уплаты неустойки за нарушение сроков передачи квартиры;
- возмещения убытков сверх неустойки в связи с нарушением ДДУ, причинённых в период со дня вступления постановления в силу до 31.12.2022г.;
- уплаты процентов за пользование денежными средствами при расторжении ДДУ;
- уплаты штрафных санкций по Закону о защите прав потребителей.
Но в данном постановлении № 479 есть и положительный момент в пользу дольщиков – они освобождены до 31.12.2022г. от уплаты неустойки за нарушение сроков внесения платежа по ДДУ.
Также важно отметить, что вынесенные Правительством РФ вышеуказанные постановления применяются и к правоотношениям между застройщиками и дольщиками, возникшим из ДДУ, заключенным также до дня вступления их в силу.
Таким образом, при приемке от застройщика квартиры в 2022 году нужно быть максимально внимательным, важно знать свои права и обязанности в рамках исполнения условий ДДУ, заключенного с застройщиком.
