В предыдущей статье мы разобрались что такое перепланировка и переустройство жилого помещения в многоквартирном доме, какая ответственность предусмотрена за незаконное изменение технических характеристик. Настоящая статья посвящена самому механизму согласования изменений.
Процедура согласования перепланировки и (или) переустройства жилого помещения отнесена к компетенции органов местного самоуправления, то есть к администрации населенного пункта (ее территориальных органов - администраций районов) по месту нахождения объекта недвижимости. При этом данное согласование необходимо получить до производства работ по перепланировке и (или) переоборудованию жилого помещения, а не после их окончания, что на практике встречается гораздо чаще, что и приводит к многочисленным спорам и применению к собственникам помещений штрафных и иных санкций.
Правом на проведение ремонтных работ, связанных с переустройством и (или) перепланировкой жилого помещения имеют только собственники данных помещений. Если за согласованием обращается наниматель по договору социального найма, то он должен иметь письменное разрешение наймодателя на изменение технических характеристик жилого помещения, поскольку наниматель в соответствии с положениями ст. 67 ЖК РФ не обладает самостоятельным правом на проведение работ по перепланировке и (или) переустройству жилого помещения.
Для получения согласования перепланировки и (или) переустройства жилого помещения собственник помещения должен предоставить непосредственно в орган местного самоуправления по месту нахождения объекта недвижимости или через МФЦ следующие документы:
- Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по установленной форме. Если заявление подает лицо, проживающее в жилом помещении по договору социального найма, то необходимо в заявлении отразить согласие всех членов семьи нанимателя;
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт);
3. Правоустанавливающие документы на жилое помещение, такие как: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве по закону/завещанию и т.д. (оригиналы либо нотариально заверенные копии);
4. Согласие всех собственников многоквартирного дома, если перепланировка и (или) переустройство помещения невозможно без присоединения к нему части общего имущества собственников дома. Например, такое согласие потребуется, если в квартире планируется объединение балкона и комнаты, поскольку балконные плиты входят в состав общего имущества собственников многоквартирного дома как ограждающие несущие конструкции, обеспечивающие устойчивость и прочность дома, следовательно, такое объединение будет считаться присоединением комнаты к части общего имущества, которое принадлежит собственникам многоквартирного дома на праве общей долевой собственности;
5. Проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения. Такой проект подготавливается и оформляется в соответствии с требованием законодательства проектной организацией (юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем), которая имеет право на ведение своей профессиональной деятельности, а именно имеет свидетельство о допуске к проектным работам, выданное саморегулируемой организацией (СРО). Проверить наличие у проектной организации допуска СРО можно на официальном сайте соответствующей СРО в реестре организаций. При отсутствии у проектной организации, которая составляет проект переустройства и (или) перепланировки, допуска СРО, будет невозможно согласовать с администрацией данный проект. Необходимо заранее запросить у компании все необходимые разрешения на проектирование и составление технической документации. Проект переустройства и (или) перепланировки помещения должен соответствовать жилищному законодательству, строительным нормам и правилам, противопожарным, санитарным нормам и правилам, техническим регламентам;
6. Технический паспорт на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение в многоквартирном доме (в случае отсутствия документ можно получить в БТИ);
7. Если жилое помещение расположено в доме, который признан памятником архитектуры, истории или культуры, то для согласования перепланировки и (или) переустройства помещения необходимо предоставить в обязательном порядке заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения.
Вышеперечисленный список документов является исчерпывающим, в связи с чем орган местного самоуправления не вправе запрашивать иные документы. Кроме того следует отметить, что если права на жилое помещение зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, то документы, перечисленные в вышеуказанных пунктах № 3,6 и 7, заявитель вообще может не предоставлять, документы будут запрошены самостоятельно администрацией посредством межведомственного взаимодействия.
Срок рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке с приложенными документами составляет 45 календарных дней с момента поступления в орган, осуществляющий согласование всех необходимых документов, по результатам рассмотрения которого выносится соответствующее решение: о согласовании либо об отказе в согласовании. Данное решение выдается или направляется заявителю по адресу, указанному в заявлении или через МФЦ в течение 3 рабочих дней с момента принятия решения. Данное решение является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.
После проведения работ по переустройству и (или) перепланировке необходимо обратиться в орган местного управления, которое проводило согласование, с заявлением об оформлении акта приемочной комиссии, который оформляется в течение 20 рабочих дней с момента подачи заявления. В случае, если были проведены скрытые работы, то к заявлению прикладываются акты освидетельствования скрытых работ. Данное заявление должно быть подано в срок, указанный в решении о согласовании переустройства и (или) переоборудования. Специалист администрации района в день обращения согласовывает с заявителем дату и время проведения комиссионной проверки и уведомляет приемочную комиссию о дате проверки произведенных работ и оформления акта приемочной комиссии о готовности помещения к эксплуатации после выполнения работ по переустройству и (или) перепланировке.
Заявитель обеспечивает при проведении комиссионной проверки присутствие представителей проектной организации, проект перепланировки и (или) переустройства которой был согласован с администрацией, и исполнителя работ (при его наличии). В ходе приемки произведенных работ приемочная комиссия проверяет:
- соответствие произведенных работ проекту переустройства и (или) перепланировки помещения;
- наличие доступа к внутридомовым инженерным системам;
- наличие актов освидетельствования скрытых работ, в случае если были проведены работы, скрываемые последующими работами.
По результатам приемки произведенного переустройства и (или) перепланировки помещения приемочная комиссия составляет акт о готовности помещения к эксплуатации после выполнения работ по его переустройству и (или) перепланировке в четырех экземплярах, из которых:
• один экземпляр направляется органом местного самоуправления в рамках межведомственного информационного взаимодействия в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии;
• один экземпляр направляется органом местного самоуправления в рамках межведомственного информационного взаимодействия в БТИ;
• один экземпляр остается в архиве администрации;
• один выдается заявителю.
Основанием для отказа в оформлении акта приемочной комиссии о готовности помещения к эксплуатации после выполнения работ по переустройству и (или) перепланировке является несоответствие произведенного переустройства и (или) перепланировки помещения согласованному проекту переустройства и (или) перепланировки помещения.
В случае, если перепланировка и (или) переоборудование жилого помещения произведены без соответствующего согласования с органом местного самоуправления, то вы все-равно имеете право в досудебном порядке обратиться в администрацию для согласования в вышеуказанном порядке. При этом следует иметь в виду, что из-за несоответствия уже проведенных работ нормам жилищного права, установленным законодательством РФ стандартам и требованиям по перепланировке (переоборудованию) жилого помещения, имеется риск:
- отказа проектных организаций в составлении проекта перепланировки и (или) переустройства жилого помещения. Отсутствии такого проекта будет является основанием для отказа органом местного самоуправления в перепланировке и (или) переустройстве жилого помещения;
- отказа органа местного самоуправления в согласовании перепланировки и (или) переустройства жилого помещения. В данном случае у заявителя остается один вариант узаконить перепланировку и (или) переустройство жилого помещения путем обращения в суд по месту нахождения ответчика (в данном случае - это орган местного самоуправления, который вынес решение об отказе в согласовании перепланировки и (или) переоборудования жилого помещения) с требованием о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии. В соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Процесс судебных разбирательств может занять от двух месяцев до полугода. Но и в данном случае имеется риск отказа суда в удовлетворении требования о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии.
Таким образом, приобретая квартиру, необходимо удостовериться, что планировка и (или) переустройство жилого помещения соответствует технической документации, что сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости, иначе ответственность за незаконную перепланировку и (или) переустройство приобретенной квартиры в соответствии с действующим законодательством будет нести новый собственник.