Прогуливаясь по историческим районам наших городов, нередко возникает желание пожить в доме с богатой историей, почувствовать то время, жизнь тех людей, окунуться в ту эпоху… По крайней мере меня это чувство не покидает, когда я прогуливаюсь по центральным улицам города Санкт-Петербурга… Но одно дело просто пожить в таком доме и совсем другое - иметь в нем недвижимость, поскольку зачастую такие дома являются объектами культурного наследия и находятся под охраной государства.
Приобретая квартиру в историческом районе города, желательно заранее выяснить, является ли данный жилой дом памятником истории и культуры, чтобы быть готовым нести ответственность за сохранность объекта культурного наследия, предусмотренную действующим законодательством. Запись о том, что многоквартирный дом является объектом культурного наследия в соответствии с законом должна содержаться в Едином государственном реестре недвижимости.
Также получить информацию об отнесении многоквартирного дома к объекту культурного наследия можно на официальном сайте Министерства культуры РФ, запросив сведения из Единого государственного реестра объектов культурного наследия народов РФ (памятников истории и культуры), внеся в поисковую строку адрес нахождения жилого дома. Если жилой дом находится в данном реестре, то можно ознакомиться с карточкой данного объекта, которая содержит сведения:
- о наименовании объекта (например, «Дом жилой И.А. Петрова»),
- о месторасположении объекта,
- о документе (принятом органом государственной власти), на основании которого дом был признан объектом культурного наследия с указанием ссылки на текст данного документа, видовую принадлежность дома (например «Памятник градостроительства и архитектуры»),
- фотографию дома,
- дату создания объекта (например: «вторая пол. XIX в.»).
- описание предмета охраны (зоны охраны) – то, что придает дому историческую ценность, что является наиболее нужными сведениями о памятнике архитектуры, поскольку именно данная информация содержит конкретику о том, что именно в данном доме находится под охраной (например, «Планировка помещений, образованная капитальными стенами, на вторую половину XIX века», «Оконные заполнения на вторую половину XIX века – тип материала (дерево), рисунок оконных переплетов, тон окраски (темный)», «Парадная лестница – расположение, форма, пропорции, плиты ступеней и площадок парадной лестницы (материал – мрамор) на вторую половину ХIХ века» и т.п.).
Информацию об объекте культурного наследия также можно посмотреть и на официальном сайте Управления государственной охраны культурного наследия того субъекта РФ (области, края), где вы приобретаете квартиру.
Если вы точно определили, что дом, где вы приобретаете квартиру, является памятником архитектуры, то на вас как на собственника автоматически возлагаются обязанности, предусмотренные Федеральным законом № 73-ФЗ от 26.06.2002 г. «Об объектах культурного наследия», которые заключаются в сохранении объекта культурного наследия. Владеть и пользоваться квартирой вам нужно не причиняя вред предмету охраны, нести расходы на его содержание и поддержание в надлежащем состоянии, исключить проведение работ, которые могут привести к повреждению или уничтожению предмета охраны. Например, если предметом охраны является деревянные двойные оконные рамы, то заменить вы данные рамы на современные пластиковые не сможете. Любые ремонтные работы в объекте культурного наследия, которые затрагивают предмет охраны, нужно согласовывать с администрацией города (департаментом государственной охраны культурного наследия), а компания, которая должна проводить работы обязана иметь лицензию Министерства культуры РФ.
За нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия, а также за уничтожение или повреждение объектов культурного наследия предусмотрена довольно суровая административная или уголовная ответственность: ответственность в виде штрафа в рамках административного дела для физ. лиц – до 300 000 рублей, для юр. лиц – до 60 000 000 рублей, ответственность в рамках уголовного дела от штрафа до 5 000 000 рублей до лишения свободы на срок до шести лет.
Все обязанности по использованию объекта культурного наследия, его содержания и сохранения установлены также в охранном обязательстве. Данное охранное обязательство утверждается приказом федерального или регионального органа охраны объектов культурного наследия (в зависимости от того к какой категории относится объект – федерального или регионального значения) и размещается на официальном сайте соответствующего органа, вынесшего приказ.
При подписании договора купли-продажи квартиры, расположенной в объекте культурного наследия, покупатель должен получить от продавца копию данного охранного обязательства, а сам договор купли-продажи должен содержать существенное условие -обязательство покупателя по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, порядок и условия его выполнения. В случае отсутствия в договоре данного существенного условия сделка является ничтожной в силу п.7. ст. 48 ФЗ «Об объектах культурного наследия».
Бывает так, что на момент приобретения квартиры охранное обязательство не утверждено, но данные о том, что дом является объектом культурного наследия уже занесены в единый реестр объектов культурного наследия… В таком случае, чтобы избежать признания сделки ничтожной, в текст договора купли-продажи квартиры необходимо включить условие о возложении на покупателя обязанностей по содержанию и использованию объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренных ст. 47.3 ФЗ «Об объектах культурного наследия».
Таким образом, приобретая квартиру, расположенную в жилом доме, признанным объектом культурного наследия, необходимо оценить для себя все плюсы и минусы приобретения данной недвижимости.