Строительство новых жилых комплексов в нашей стране ведется весьма стремительными темпами. В связи с чем, приобрести квартиру в новостройке в последнее время становится менее проблематично, ведь зачастую она обойдется значительно дешевле, чем жильё на вторичном рынке недвижимости. Тем более что многие застройщики предлагают выгодные условия кредитования и рассрочки, позволяя потенциальным покупателям экономить средства.
Не мудрено, что покупка жилья в новостройке пользуется постоянно растущим спросом. С каждым годом всё новые и новые покупатели празднуют новоселье. Однако, несмотря на все возможные преимущества, здесь существует и обратная сторона медали. У всех на слуху громкие скандалы с недобросовестными застройщиками. Основным препятствием, с которым сталкиваются приобретатели квартир в строящемся доме – это риск банкротства компании. К сожалению, не все застройщики оказываются способными довести начатый проект до конца, и многие люди так и не могут дождаться своих квартир. Отсюда вытекает закономерный вопрос – как быть гражданам, которые уже вложились в покупку квартиры? Зачастую дольщики не знают, как вернуть деньги, если застройщик – банкрот.
В связи с этим, проблема поддержки обманутых дольщиков очень часто поднимаются на самых высоких уровнях. Для поддержки такой категории граждан в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» официально был создан компенсационный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. Благодаря этому, людям, принявшим решение об участии в долевом строительстве, можно будет рассчитывать на поддержку государства, если им придется столкнуться с неблагонадежными застройщиками при долевом строительстве. Это снижает риски потери личных денег, вложенных в строительство, при приобретении квартир в новостройках. У людей появляется шанс получить квартиру даже при банкротстве застройщика.
Основными результатами реализации создания данного фонда является:
- надежная защита прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства;
- минимизация ущерба, наносимого экономике и обществу прекращением деятельности застройщиков;
- обеспечение прозрачности процессов долевого строительства для граждан и всех заинтересованных участников,
- ответственное управление имуществом Фонда.
Итак, с 20 октября 2017 года в отношении новых объектов строительства все застройщики, привлекающие деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), обязаны делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства. Размер взноса составляет 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ. Неуплата такого взноса согласно ФЗ-214 является основанием для приостановки регистрации ДДУ. Накопленные в этом фонде средства используются исключительно для выплат компенсаций обманутым дольщикам при банкротстве Застройщика, либо на финансирование завершения строительства. На другие цели средства фонда расходовать запрещается.
Так, например, сейчас в Московской области полным ходом идет процесс восстановления прав дольщиков, которым не посчастливилось стать приобретателями обанкротившейся компании Urban Group. Так до конца 2019 года будут восстановлены права 8000 человек. Планируется завершить строительство 7 домов обанкротившегося застройщика, расположенных в Московской области. Их строительство как раз таки осуществляется за счет средств компенсационного фонда.
Законодатель установил, что с октября 2017 года, при регистрации каждого нового Договора долевого участия, Росреестр направляет в фонд запрос об уплате или неуплате обязательных отчислений по этому договору. Таким образом, у застройщиков существует стимул платить взносы в компенсационный фонд вовремя, а дольщикам обеспечивается реальная финансовая защита их прав. Денежная компенсация дольщикам рассчитываться не от оплаченной ими суммы по ДДУ, а исходя из среднерыночной стоимости квартиры, определяемой по данным Росстата для каждого региона отдельно. Так, размер компенсации дольщику равен средней цене за кв. м. в регионе, умноженной на количество приобретенных метров.
Убытки дольщикам в случае банкротства строительной компании возмещаются из компенсационного фонда долевого строительства в следующем порядке:
- во-первых, арбитражный суд устанавливает факт банкротства.
- далее правление компенсационного фонда решает, какой вариант выгоднее: оплата убытков дольщикам или достройка жилого объекта.
- решение о выплате размещается на сайте компенсационного фонда дольщиков. Там же указывается адрес, по которому будут приниматься документы и время работы сотрудников. Вся информация поступает к дольщикам в течение 2-х недель после принятия решения.
- список документов на компенсацию: заявление; паспорт.
- деньги выплачиваются в течение 10 дней после предоставления необходимых бумаг. Фонд обязуется выплатить убытки дольщиков в полном размере. Отметим, что данный срок может быть сокращен в следующих случаях – это выплата военнослужащим срочной службы, тяжелобольным, а также людям, находящимся в отъезде.
Однако, согласно поправкам в 214-ФЗ «О долевом строительстве…» с 1 июля 2019 года все Застройщики по своим новым проектам перешли на расчеты через счета эскроу, и в дальнейшем фонд защиты прав дольщиков со временем потеряет свою актуальность. Поскольку если застройщик применяет при расчетах с дольщиками по ДДУ специальный счет эскроу, то отчисления в компенсационный фонд не требуются. Эскроу-счет защищает дольщика даже лучше, чем фонд: в случае, если застройщик не введет многоквартирный дом в эксплуатацию в срок, установленный договором долевого участия, банк возвратит дольщику денежные средства, зачисленные и хранящиеся на эскроу-счете, в сроки, установленные договором открытия и обслуживания эскроу-счета. Так, п.5 ст. 25, ФЗ-218 регламентирует, что обязанность Застройщика перечислять взнос в компенсационный фонд возникает только в том случае, когда первый Договор долевого участия (ДДУ) при строительстве нового дома зарегистрирован после 20 октября 2017 года. То есть законодатель освободил от отчислений в фонд тех застройщиков, у которых на момент 20 октября 2017 уже были зарегистрированы продажи квартир по ДДУ по какому-либо проекту.
Таким образом, с появлением 20 октября 2017 г. обязательных отчислений в компенсационный фонд, а также с введением с 01 июля 2019 года обязанности застройщика получать денежные средства от дольщиков только посредством счета эскроу, приобретение квартир в новостройках становится более финансово безопасным.