Покупка жилого объекта недвижимости (квартира, комната, жилой дом), который ранее был приобретен продавцом за счет средств материнского (семейного) капитала, связан один из самых распространенных рисков на рынке недвижимости. Последующие сделки с таким объектом недвижимости могут быть аннулированы, если продавец не исполнил установленные в законодательстве требования к использованию материнского капитала.
По закону, все члены семьи должны стать собственниками объекта недвижимости, приобретенного за счет средств материнского капитала, включая несовершеннолетних детей.
Сделать это сразу возможно не всегда. Включить детей в число собственников соглашаются не все банки, предоставляющие кредитные средства на покупку квартиры.
Поэтому в большинстве случаев родители вынуждены оформлять нотариально заверенное обязательство о последующем включении детей в число собственников приобретаемого жилого объекта недвижимости после выплаты кредита. Но выполняют такое обязательство далеко не все (по незнанию или в силу обстоятельств), и часто такие квартиры продаются без оформления собственности на детей, т.е. с нарушением требования закона.
Теперь законодатели намереваются положить конец имеющейся негативной практике. В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет вноситься отметка о том, что при покупке квартиры использовался материнский капитал. При наличии такой информации в ЕГРН сделка не сможет быть совершена, если не выполнено условие использования материнского капитала: в объекте не выделены доли детям.
Такие изменения в законодательство Государственная дума рассмотрит во второй половине февраля 2020 года. До 15 февраля 2020 года закон проходит этап внесения поправок. По мнению экспертов в области законодательства, изменения в законе будут приняты в кратчайшие сроки.
В настоящее время банки и покупатели пытались своими силами подстраховаться от кредитования и приобретения таких проблемных объектов недвижимости с не выделенными детскими долями. Во всех случаях, когда есть основания предполагать, что на покупку жилого объекта недвижимости направлялись средства материнского семейного капитала и при этом в жилом объекте не были выделены доли детям, банки и покупатели требуют от продавцов справки о том, что материнский капитал не использовался. Проблема в том, что такие справки не всегда могут заказать продавцы, форма справки не утверждена, а бывает так, что продавец вообще не имеет детей, но по стандартам банка необходимо предоставить справку об отсутствии материнского капитала, а такую справку Пенсионный фонд не выдает или имеются сложности в выдачи в связи с отсутствием формы такой справки.
С принятием нового закона выписка из ЕГРН без отметок о том, что на приобретение использовался материнский капитал поможет покупателям быть уверенными в том, что они приобретают объект без подводных камней в виде ущемленных прав детей. В то же время принятие нового закона должно сделать невозможным использование материнского капитала в целях обналичивания бюджетных средств, защитить покупателей от рискованных сделок.