Сделки с недвижимостью, как известно, несут их участникам множество рисков, при чем рисков как для продавца, так и для покупателя. Так, согласно статистике, в среднем около 10 % сделок с недвижимостью обжалуются сторонами в суде, это значит, что обжалуется каждая десятая (!) сделка. Для специалистов по недвижимости является крайне важным максимальное предупреждение возможных рисков при осуществлении сделок с недвижимостью. Ниже приведены некоторые случаи судебной практики, которые стоит иметь в виду при ведении профессиональной деятельности, связанной с осуществлением реализации недвижимого имущества.
Пару слов о приватизации.
В Амурской области Сковородинским районным судом в 2016 году было вынесено решение, согласно которому договор приватизации был признан недействительным, в число собственников была включена истица, являвшаяся на момент приватизации несовершеннолетней. Здесь стоит иметь в виду, что приватизация состоялась в 1998 году, а обращение в суд имело место в 2016 году. Основанием для восстановления сроков исковой давности судом явился факт того, что истица на момент сделки была несовершеннолетней, узнала о нарушении ее прав только в 2015 году, запросив сведения в УФРС, а обратилась в течение одного года с момента получения таких сведений из УФРС, то есть в 2016 году. Очевидно, что истечение восемнадцатилетнего срока не является стопроцентной гарантией того, что сделка в дальнейшем не будет оспорена в суде, как и не является гарантией проведение последующих сделок купли-продажи приватизированного ранее объекта недвижимости. Собственник, права которого нарушены, вправе оспорить все промежуточные сделки, совершенные до момента обращения в суд, а также восстановить сроки исковой давности.
Рекомендации: необходимо тщательным образом проверять документы по сделке – заказать выписку о переходе права собственности на объект недвижимости, сделать запросы на получение документов из архивов для выявления лиц, способных оспорить состоявшуюся сделку.
Споры о наследовании.
Общее правило пункта 42 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 года No9 «О судебной практике по делам о наследовании» устанавливает «Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве....» Иными словами, если имущество уже продано, и вдруг, по истечении времени появился наследник, также обладающий правами на это имущество, такой наследник вправе получить денежную компенсацию за это реализованное без него имущество.
По этому поводу стоит разобрать интересное судебное дело, которое имело место в Свердловской области: ответчик вступил в наследство на объект недвижимости и, став собственником данного объекта, продал его. Ответчик, вступая в наследство, являлся наследником шестой очереди. Спустя некоторое время, в Екатеринбурге появилась иная наследница (истец), которая, как позже прояснилось, была наследником пятой очереди умершего наследодателя. Она, недолго думая, обратилась в суд с требованием о признании права собственности на проданный наследником шестой очереди объект недвижимости. Суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении требования, сославшись на правила пункта 42 Постановления, о котором речь шла ранее, но Свердловский областной суд в апелляционном определении по делу установил, что суд первой инстанции не учел, что правило получения компенсации после реализации наследуемого имущества могут лишь наследники одной очереди, а в данном случае у наследника пятой очереди имеется преимущественное право на получение наследства перед наследником шестой очереди. Право собственности истца (наследника пятой очереди) было признано судом апелляционной инстанции, объект недвижимости в дальнейшем был истребован у приобретателя.
Рекомендации: в идеале работать с наследниками первой очереди, а, если без шуток, то по возможности проверять наличие иных наследников, делать соответствующие запросы.
Граждане, не способные понимать значение своих действий и руководить ими.
Признание гражданина недееспособным в последнее время становится весьма популярным способом оспаривания совершенных сделок, а если дело касается недвижимого имущества, то еще и крайне выгодным. При этом оспариваются сделки как ныне живущих граждан, так и сделки, совершенные ранее гражданами ныне усопшими. Стоит внимательно отнестись к общению с клиентами (особенно в период межсезонья) обратить внимание на их внешний вид (здесь и их опрятность, соответствие возрасту, частота обращений к психиатрам, агрессивное поведение). Необходимо задать вопросы продавцу: зачем вы продаете данный объект недвижимости? И где потом собираетесь жить? Ответы типа – спасаюсь от НЛО и домового, в таком случае, должны натолкнуть на определенные выводы.
Рекомендации: если опасения после общения с гражданином появились, а именно эту квартиру все равно купить хочется, не поленитесь запросить справки из психо-, наркологических диспансеров о том, что лицо не состоит в данных учреждениях на учете. Можно также пригласить на сделку врача-психиатра и для пущей уверенности сделку провести в нотариальной форме. Тем не менее риски, и в таком случае, до конца не будут исключены.
Максимально исключить риски поможет обращение за услугой по проведению сделки в Центр Недвижимости «Альфа»!