В настоящей статье я хочу подробно разобрать вопрос: необходимо ли использовать систему безопасных расчетов, предлагаемых Сбербанком, в чем плюс и минусы использования указанных расчетов.
Для начала давайте разберемся, что такое «безопасные расчеты».
Некоторые ошибочно полагают, что перевод денежных средств со счета покупателя на счет продавца уже является самым настоящим видом безопасных расчетов.
Некоторые считают безопасными расчеты в момент подачи документов в Многофункциональный Центр, поскольку передача денег будет зафиксирована камерами, установленными в МФЦ, показаниями свидетелей.
Иногда приводят в пример даже такой «безопасный» способ расчетов – передать денежные средства в автомобиле, после чего сразу ехать в этом же автомобиле со всеми участниками сделки в МФЦ на сдачу документов, не допуская того, чтобы кто-либо из участников сделки не дошел до МФЦ.
Не могу согласиться с тем, что предложенные варианты полностью обезопасят покупателя от риска утраты денежных средств.
Согласно ст. 8 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права собственности, если иное не предусмотрено законом. То есть подписание договора купли-продажи и даже подача необходимых документов на государственную регистрацию в регистрирующий орган не делает в тот же миг покупателя собственником недвижимого имущества. Чтобы покупатель стал собственником, необходимо дождаться внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
В какой срок происходит внесение указанных сведений? В соответствии со ст.16 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» срок государственной регистрации может составлять от 5 рабочих дней до 9 рабочих дней в зависимости от способов подачи документов и от условий сделки.
За этот период до момента внесения записи о возникновении права собственности покупателя может произойти одно из следующих событий, влекущих за собой приостановку или отказ в государственной регистрации права:
- наложение ареста/запрещения на отчуждаемую квартиру (вследствие выявления задолженностей продавца или вследствие судебных споров с третьими лицами, посчитавшими, что их права нарушены при проведении сделки, например, бывшая супруга подает ходатайство в суд о запрещении сделок с имуществом бывшего супруга в связи с имеющимся крупным долгом по алиментным платежам),
- наличие технических ошибок при подаче заявления в МФЦ, а также в документах, оформленных сторонами сделки, в записях, содержащихся в самом реестре. Например, по одной и сделок банк неверно оформил один из листов закладной, пришлось переделывать и доносить закладную во избежание приостановления регистрации. Опасными бывают ошибки, допущенные в договорах. Например, если одна из сторон уезжает на постоянное место жительства в другую страну, исправление ошибки может затянуться на длительный срок.
- отзыв одной из сторон сделки документов с государственной регистрации. Любая из сторон может подать заявление о возврате документов без рассмотрения, последствием такого заявления может стать отказ государственного регистратора в регистрации сделки,
- выявление иных обстоятельств, препятствующих регистрации: отмена доверенности, смерть одной из сторон сделки, отмена нотариального согласия супруга, выявление других препятствий. Например, по одной из сделок регистратор выявил поданное много лет назад самим собственником заявление о невозможности регистрации без его личного участия, указанное заявление не отражалось в выписке из ЕГРН, сам собственник об этом заявлении забыл и, оформив доверенность, уехал жить за границу.
Как видите, подача документов в МФЦ еще не гарантирует, что сделка благополучно пройдет регистрацию. Покупатель, передавший денежные средства продавцу недвижимости до государственной регистрации права собственности на квартиру, может оказаться и без права собственности, и без денег. Конечно, у покупателя будет возможность обратиться в суд за восстановлением нарушенных прав. Однако, судебные разбирательства не всегда приводят к своевременному возврату денежных средств продавцом, ведь продавец может успеть потратить указанные денежные средства, может не иметь дохода, с которого он смог бы возвратить средства. Остается вариант доказать наличие права собственности покупателя на квартиру в судебном порядке, но и этот выход из ситуации не так прост, как кажется, например, могут появиться другие претенденты на квартиру – родственники, дети, кредиторы продавца, или даже лица, которым, как выяснится, продавец подарил или продал квартиру до ее продажи вам.
В связи с вышесказанным, появляется необходимость защитить покупателя от рисков утраты денежных средств, а продавцу обеспечить гарантированное получение денежных средств от покупателя в полном объеме.
С этой задачей успешно можно справиться, используя систему безопасных расчетов, предлагаемую Сбербанком: расчеты через номинальный счет, аккредитивный счет или банковскую ячейку.
При использовании системы безопасных расчетов банк будет контролировать, чтобы продавец получил денежные средства только при условии государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Выигрывают обе стороны: покупатель гарантированно сохраняет денежные средства до того момента пока не произойдет регистрация права собственности покупателя на квартиру, продавец гарантированно получает денежные средства при том же самом условии – осуществление государственной регистрации перехода права к покупателю.
Преимущества использования системы безопасных расчетов Сбербанка заключаются в следующем:
- денежные средства находятся под контролем банка, ни покупатель, ни продавец не смогут распорядиться денежными средствами до окончания государственной регистрации перехода права на недвижимость,
- приходить после сделки в банк для перевода денег нет необходимости, стоять в очередях, писать заявление не придется, ни продавец, ни покупатель не должны обращаться в банк дополнительно с заявлением о переводе (при использовании номинального счета ООО «Центра недвижимости от Сбербанка»),
- гарантированный возврат средств в случае срыва сделки: в случае отказа госоргана в регистрации перехода права собственности к покупателю, Сбербанк в срок не более суток возвращает денежные средства на счет покупателя.
Стоимость использования аккредитивного счета в Сбербанке обойдется участникам сделки всего в 2 000 рублей, стоимость использования номинального счета – в 3 400 рублей, стоимость аренды банковской ячейки – в среднем от 2000 рублей в зависимости от размера арендуемого сейфа. Расходы стороны могут поделить поровну, либо распределить иначе по договоренности. Наибольшим удобством характеризуются расчеты посредством номинального счета, ведь при использовании указанного вида счета, как уже было сказано, участникам сделки даже не придется обращаться в банк за выплатой денежных средств после сделки – выплата происходит автоматически в срок не более 5 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя.
Наверняка, вы согласитесь, что расходы в размере 3400 рублей не та сумма, на которой стоит экономить при решении вопроса защиты интересов покупателя от риска утраты денежных средств при расчетах до государственной регистрации, исчисляемого миллионами рублей (покупатель рискует не стать собственником в связи с отказом в гос. Регистрации сделки), а также при решении вопроса защиты интересов продавца при использовании обычных расчетов наличными денежными средствами после регистрации перехода права (продавец рискует не получить деньги), кроме того это удобно и просто.
Недостатком использования безопасных расчетов некоторые называют время ожидания, необходимое для оформления документов по открытию специального счета, но, считаю, лучше не торопиться в день проведения сделки и оформить все документы правильно, чем поспешить и впоследствии годами возвращать потерянные денежные средства.
Использование системы безопасных расчетов Сбербанка стало привычным для участников сделок с недвижимым имуществом, поскольку преимущества указанных видов расчетов очевидны, и преобладают над их недостатками.