Как приобрести квартиру и не попасть в руки мошенников? Как защититься от сделок, которые оспорит суд? И еще +100500 подобных вопросов мы слышим от наших клиентов ежедневно. Весь интернет кишит новостями об опасности приобретать квартиры на вторичном рынке, многие советуют приобретать только новостройки, хотя есть вероятность, что это рекламный ход застройщиков, но сейчас не об этом.
Смоделируем ситуацию: вы обнаружили квартиру по цене значительно ниже рыночной стоимости, выполнена качественная косметическая отделка, а продавец — пожилая женщина, которая готова сделать скидку если покупатель оплатит наличкой. Такой сценарий вызывает у потенциального покупателя оба чувства — радость за выгодную сделку и подозрение о возможной мошеннической схеме. Для объективного анализа ситуации необходимо опираться на юридические принципы и процедуры проверки.
Почему продавец может реализовывать квартиру по цене ниже рыночной стоимости?Наиболее вероятными причинами могут являться:
- наличие обстоятельств, снижающих рыночную цену (например, необходимость срочной продажи из-за тяжелого материального положения или иных обстоятельств);
- возможное совершение сделки под влиянием обмана или заблуждения, что может служить основанием для признания сделки недействительной
Что нужно сделать для объективного анализа:
1. Юридическая проверка правового статуса недвижимости:- Получение выписки из ЕГРН для подтверждения права собственности и отсутствия ограничений.
- Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН), паспорт, доверенности (если есть).
- Правовая экспертиза документов и возможных обременений.
- Обратиться к независимому оценщику для определения реальной стоимости квартиры.
- Обсудить у юриста возможность наличия скрытых рисков или признаков мошенничества.
- Выяснить ее мотивы продажи, уточнить сроки, причины низкой цены и другие обстоятельства.
Конечно, продавать квартиру могут не только пожилые люди, люди могут быть подвержены чужому влиянию в любом возрасте, поэтому делать акцент на возраст мы не будем.
Распознать человека, который продает квартиру под влиянием мошенников очень сложно, эксперты пытаются выработать определенный алгоритм действий для разоблачения подобных схем, однако на сегодняшний день защитится на 100% не получится.
В случае, если сделка осуществлена под воздействием существенного заблуждения, обмана или давления, она может быть признана недействительной в судебном порядке согласно статье 178 Гражданского кодекса РФ. Данная норма предусматривает возможность оспаривания сделки, если одна из сторон была введена в заблуждение или была подвержена внешнему влиянию, существенно искажающему ее волеизъявление. Что это значит? Объясню простым языком: если продавец обратится с заявлением в правоохранительные органы и будет возбуждено уголовное дело по вышеуказанной статье, въехать в свою квартиру вы не сможете, право собственности, которое перешло на вас, вернется к продавцу, а вы останетесь без денег и без квартиры, а возможно еще и с кредитом.
Против «эффекта Долиной» и риска по ст. 178 ГК есть финансовый щит — титульное страхование. Наша задача в «ЦН Альфа» — не просто посоветовать его, а убедиться, что ваш полис у надёжного страховщика и покрывает ключевые юридические риски, включая статьи 177, 178 и 179 Гражданского кодекса
Радость от выгодной сделки возможна, но не должна затмевать благоразумия. Только через систематическую проверку документов и соблюдение юридических процедур можно снизить риск неудачной сделки или мошенничества. В нашей компании мы проводим все этапы проверок, а также мы выработали свой алгоритм действий для предотвращения «эффекта Долиной».