При продаже недвижимости физическим лицом возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Освобождение от уплаты налога возможно при соблюдении минимального срока владения недвижимостью. Если этот срок не выдержан, налогоплательщик вправе применить имущественный налоговый вычет или уменьшить доход на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой недвижимости.
Какой минимальный срок владения?
Минимальный срок владения зависит от ситуации и вида недвижимости. Например, если недвижимость получена по наследству или в подарок от близких родственников, то она должна находится в собственности как минимум три года для освобождения от налога. Такое же правило действует, если недвижимость была приобретена в рамках приватизации, по договору ренты, пожизненного содержания или является единственным жильем — в этом случае тоже нужно владеть ей минимум три года.
Если же недвижимость приобреталась не по специальным основаниям — например, по договору купли-продажи, — минимальный срок владения составляет пять лет.
Если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, порядок налогообложения может измениться, и доходы от ее продажи могут облагаться НДФЛ независимо от срока владения.
Стандартные ставки налога с 2025 года
В 2025 году для резидентов РФ введены новые ставки налога. Если доход за год от продажи недвижимости не превышает 2,4 миллиона рублей, ставка составляет 13%. Если же доход выше — налог растет до 15%. Что касается нерезидентов, им налоговая ставка удерживается на уровне 30% независимо от суммы.
Что делать, если срок владения менее минимального?
Если вы продаете недвижимость, которой владели меньше нужного минимального срока, налог начисляется. Но есть способы снизить налоговую нагрузку.
Первый — это имущественный вычет. Для жилых домов, квартир, комнат и земельных участков вы можете воспользоваться вычетом в размере одного миллиона рублей. Для других видов имущества, например, гаража, — 250 тысяч рублей. Это означает, что налог платится только с суммы превышения указанных лимитов.
Также можно уменьшить налоговую базу за счет документально подтвержденных расходов — стоимости покупки, затрат на ремонт или строительство. Тогда налог взыскивается только с разницы между доходом и этими расходами.
Важно, что выбрать можно только один из вариантов: либо воспользоваться вычетом, либо уменьшить прибыль на расходы.
Особенности применения вычетов
Распределение вычета: при продаже имущества, находящегося в общей долевой или совместной собственности, вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям или по договоренности.
Перенос остатка вычета: если имущественный вычет на приобретение жилья не был использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды. Сам факт последующей продажи этого жилья не лишает права на получение остатка вычета.
Срок давности: Право на получение имущественного вычета при приобретении жилья не ограничено сроком, однако возврат налога возможен в течение 3 лет (для пенсионеров – 4 лет) по окончании налогового периода, в котором были произведены расходы.